L’attestato di prestazione energetica (APE) è il documento che certifica quanta energia consuma un immobile in condizioni d’uso standard e lo colloca in una classe da A4, la più efficiente, a G. Serve per vendere, affittare, costruire o ristrutturare in modo importante, vale al massimo dieci anni e lo rilascia un tecnico abilitato dopo un sopralluogo.
Di seguito trovi cosa contiene, come leggere la classe, in quali casi serve davvero, chi può rilasciarlo e quali sanzioni si rischiano senza.
Attestato di prestazione energetica: cos’è
Secondo ENEA, l’APE, chiamato comunemente certificato energetico, documenta quanto è efficiente un immobile, gli assegna una classe e suggerisce gli interventi di miglioramento più convenienti. La prestazione energetica è la quantità di energia che serve ogni anno per un uso standard della casa: riscaldamento, raffrescamento, ventilazione e acqua calda sanitaria (negli edifici non residenziali anche illuminazione e ascensori).
La disciplina è nel decreto legislativo 192/2005, all’articolo 6. Tra i dati obbligatori dell’attestato ci sono:
- la prestazione energetica globale, espressa in energia primaria totale e non rinnovabile;
- la classe energetica, calcolata sull’indice di energia primaria non rinnovabile;
- la qualità dell’involucro nel contenere i consumi d’inverno e d’estate;
- le emissioni di anidride carbonica;
- le raccomandazioni per migliorare l’efficienza, con gli interventi più convenienti;
- la data del sopralluogo e il relativo verbale firmato dal proprietario.
Da ottobre 2015 l’APE ha un formato standard in tutta Italia: le prime due pagine riassumono le informazioni principali per chi compra o affitta. Il SIAPE, il sistema informativo nazionale sugli attestati gestito da ENEA, secondo l’agenzia ne ha raccolti oltre 7,3 milioni per il solo settore residenziale.
Le classi energetiche da A4 a G
La scala ha dieci classi: A4, A3, A2, A1, B, C, D, E, F e G. Non sono soglie fisse in kWh uguali per tutti: le Linee guida nazionali (decreto interministeriale 26 giugno 2015) confrontano l’indice dell’immobile con quello di un “edificio di riferimento” identico per forma, posizione e destinazione, ma dotato di impianti e isolamento standard. Il valore dell’edificio di riferimento segna il confine tra A1 e B.
| Classe | Indice dell’immobile rispetto all’edificio di riferimento |
|---|---|
| A4 | fino a 0,40 volte |
| A3 | da 0,40 a 0,60 volte |
| A2 | da 0,60 a 0,80 volte |
| A1 | da 0,80 a 1,00 volte |
| B | da 1,00 a 1,20 volte |
| C | da 1,20 a 1,50 volte |
| D | da 1,50 a 2,00 volte |
| E | da 2,00 a 2,60 volte |
| F | da 2,60 a 3,50 volte |
| G | oltre 3,50 volte |
In pratica, una casa in classe G consuma, a parità di uso standard, più di tre volte e mezzo l’energia di un edificio costruito secondo i requisiti minimi in vigore dal 2021. ENEA paragona la scala all’etichetta energetica degli elettrodomestici: la logica è la stessa, la lettera riassume i consumi attesi.
Quando l’APE è obbligatorio
La certificazione energetica è obbligatoria nei casi elencati dall’articolo 6 del decreto 192/2005:
- Nuove costruzioni e ristrutturazioni importanti: l’attestato serve prima del rilascio del certificato di agibilità. Per legge una ristrutturazione è “importante” quando i lavori riguardano oltre il 25% della superficie dell’involucro dell’intero edificio (pareti esterne, intonaci, tetto).
- Vendita e trasferimenti a titolo gratuito, come la donazione: il proprietario produce l’APE se l’immobile non ne ha già uno valido.
- Nuovo contratto di affitto: anche qui l’attestato è a carico del proprietario.
L’APE va messo a disposizione di chi compra o affitta all’avvio della trattativa e consegnato alla fine. Nei contratti di compravendita e nei nuovi affitti soggetti a registrazione si inserisce una clausola in cui l’acquirente o l’inquilino dichiara di aver ricevuto l’attestato; la copia va anche allegata al contratto, tranne che negli affitti di singole unità immobiliari.
Anche gli annunci di vendita o affitto, su qualunque mezzo, devono riportare gli indici di prestazione energetica e la classe dell’immobile. Fanno eccezione gli affitti di case usate meno di quattro mesi l’anno. Per chi cerca casa, un annuncio senza classe è un primo segnale da valutare, come spiega la guida ai siti per trovare casa da privati.
Quando non serve
Le Linee guida del 2015 escludono dall’obbligo, tra gli altri: box, cantine, autorimesse e depositi; i fabbricati isolati con superficie utile inferiore a 50 metri quadrati; i luoghi di culto; i ruderi e gli immobili venduti “al rustico” o allo stato di scheletro strutturale, purché lo stato sia dichiarato nell’atto notarile.
APE e AQE: la differenza
L’APE si confonde spesso con l’attestato di qualificazione energetica (AQE), che ha un’altra funzione. Secondo le Linee guida del 2015, l’AQE può essere redatto da un tecnico abilitato anche coinvolto nella progettazione o nella costruzione e non attribuisce una classe energetica, che il tecnico si limita a proporre. È obbligatorio a fine lavori per le nuove costruzioni e per gli interventi soggetti alla relazione tecnica: il direttore dei lavori lo assevera e lo presenta al Comune insieme alla dichiarazione di fine lavori (articolo 8 del decreto 192/2005). Negli altri casi è facoltativo e serve a semplificare il rilascio dell’APE; sul frontespizio deve indicare che non costituisce un attestato di prestazione energetica (articolo 6, comma 11).
Chi rilascia l’APE e come si ottiene
L’attestato lo rilascia un soggetto certificatore abilitato dal DPR 75/2013. Può essere un tecnico (ingegnere, architetto, geometra o perito, tra gli altri) in possesso di uno di due requisiti: un titolo di studio tra quelli elencati dal decreto, l’iscrizione all’albo e l’abilitazione alla progettazione di edifici e impianti, oppure un titolo tecnico accompagnato da un corso di formazione con esame finale sulla certificazione energetica. Possono certificare anche enti pubblici, organismi di ispezione accreditati e società di servizi energetici, sempre tramite tecnici abilitati.
Il tecnico deve essere indipendente: al momento della firma dichiara di non avere conflitti di interesse (per le nuove costruzioni, di non aver partecipato a progetto e realizzazione) e non può essere coniuge o parente del richiedente fino al quarto grado.
La procedura, descritta nelle Linee guida, funziona così:
- il proprietario incarica il certificatore, a proprie spese;
- il certificatore consegna un’informativa con le opzioni disponibili, i costi e i documenti da fornire;
- esegue il sopralluogo, che è obbligatorio: un APE fatto “a distanza”, senza visita, non è regolare;
- calcola gli indici, attribuisce la classe e rilascia l’attestato.
Il prezzo è libero: le Linee guida chiedono al certificatore di presentare in anticipo le opzioni di servizio in termini di qualità e costo. Conviene confrontare più preventivi e diffidare delle offerte che escludono il sopralluogo.
Quanto dura l’APE
L’APE vale al massimo dieci anni dal rilascio e va aggiornato ogni volta che un intervento di ristrutturazione o riqualificazione cambia la classe energetica. La durata piena, però, dipende dai controlli sull’impianto termico: se non si rispettano le scadenze di controllo di efficienza energetica previste dal DPR 74/2013, l’attestato decade il 31 dicembre dell’anno successivo a quello della prima scadenza mancata. Per questo i libretti di impianto vanno allegati all’APE.
In concreto: chi salta i controlli della caldaia rischia di trovarsi con un attestato non più valido proprio quando deve vendere o affittare. Frequenze e procedure sono nella guida alla manutenzione della caldaia.
Sanzioni per chi non ha l’APE
L’articolo 15 del decreto 192/2005 prevede sanzioni amministrative diverse a seconda del caso:
| Violazione | Chi paga | Sanzione |
|---|---|---|
| Vendita senza APE | Proprietario | da 3.000 a 18.000 euro |
| Nuovo affitto senza APE | Proprietario | da 300 a 1.800 euro |
| Nuova costruzione o ristrutturazione importante senza APE | Costruttore o proprietario | da 3.000 a 18.000 euro |
| Annuncio senza indici e classe energetica | Responsabile dell’annuncio | da 500 a 3.000 euro |
| APE redatto senza rispettare criteri e metodi | Professionista | da 700 a 4.200 euro |
A queste si aggiunge la sanzione per l’omessa dichiarazione o allegazione dell’APE nel contratto (articolo 6): da 3.000 a 18.000 euro, pagata in parti uguali dalle parti; per l’affitto di singole unità immobiliari va da 1.000 a 4.000 euro, ridotta alla metà se la locazione non supera i tre anni. Pagare la sanzione non esonera dal presentare l’attestato alla regione entro 45 giorni.
APE e bollette: cosa ti dice la classe
La classe stima i consumi in condizioni standard, non quelli reali: due famiglie nella stessa casa possono avere bollette molto diverse. Resta però l’indicatore più rapido per capire quanto peseranno riscaldamento e raffrescamento prima di firmare un contratto, e le raccomandazioni dell’attestato indicano da dove partire per migliorare. Gli interventi sull’involucro, come il cappotto termico esterno, sono quelli che spostano di più la classe; costi e detrazioni sono nella guida dedicata.
Sul fronte della spesa c’è anche una leva che non richiede lavori: il contratto di luce e gas. Carica la tua bolletta su Billding e scopri gratis se stai pagando l’energia più del necessario. Altre guide su consumi, bonus e pratiche di casa sono raccolte nella sezione casa e risparmio.
Domande frequenti
Cos’è l’attestato di prestazione energetica?
L’APE, chiamato comunemente certificato energetico, è il documento che attesta la prestazione energetica di un immobile e lo colloca in una classe da A4 (la più efficiente) a G. Indica anche gli interventi migliorativi più convenienti. Lo rilascia un tecnico abilitato dopo un sopralluogo obbligatorio.
Quando è obbligatorio l’APE?
Per le nuove costruzioni e le ristrutturazioni importanti, prima dell’agibilità, e per vendite, trasferimenti a titolo gratuito e nuovi contratti di affitto. Va messo a disposizione all’avvio della trattativa e consegnato alla fine. Gli annunci di vendita o affitto devono riportare la classe energetica.
Quanto dura l’APE?
Al massimo dieci anni dal rilascio, come stabilisce il decreto legislativo 192/2005. Va aggiornato dopo ogni intervento che cambia la classe energetica e decade prima se non si rispettano i controlli di efficienza dell’impianto termico previsti dal DPR 74/2013.
Chi può fare l’APE?
Un soggetto certificatore abilitato secondo il DPR 75/2013: tecnici con i titoli di studio previsti, iscritti all’albo e abilitati alla progettazione di edifici e impianti, oppure formati con un corso specifico ed esame finale. Il tecnico deve dichiarare di non avere conflitti di interesse e non può essere parente del richiedente fino al quarto grado.
Cosa si rischia a vendere o affittare senza APE?
Il proprietario che vende senza APE rischia una sanzione da 3.000 a 18.000 euro; per un nuovo affitto la sanzione va da 300 a 1.800 euro. Sono previste sanzioni anche per gli annunci senza classe energetica (da 500 a 3.000 euro) e per la mancata dichiarazione o allegazione nei contratti.
